他们反过来成为商品住房的强大购买力

2021-06-04 20:02

在供给层面上,人均广义库存这项指标越低的城市房价涨得越猛,“我们发现深圳又是最低的”。

深圳房价从去年开始快速上涨,反超北上广,改写了以往在一线城市中的排位。

“深圳怎么了?”7月6日,在中国社科院财经战略研究院召开的《中国住房2016中期报告》成果发布会上,中国社科院金融所金融市场研究室副主任尹中立一上台就表示,他早就“嗅到”了房地产市场分化的味道。

这位专家所说的分化不仅仅是一二线城市和三四线城市这种不同层级之间的分化,“也是一线城市的内部分化”。他指出,过去一线城市房价虽然比其他城市涨幅高,但彼此涨幅差别很小,然而从去年开始,深圳的涨幅远远超过北京、上海。

而香港资金流入炒作深圳房地产是另一个原因。张明分析,香港的房价到达了史上的高点,很多人高位出售了在香港的楼盘,把资金挪到了内地来进行投资,“深圳是一个重点投资地点”。

“在这个过程当中完全实行货币化补贴,那些廉价的住房供给一下子减少了。但是通过货币化的补贴,就使得这些原住的老百姓获得了巨额的财富增值,他们反过来成为商品住房的强大购买力,这是深圳房价之所以在最近这一两年出现异常暴涨的一个非常重要原因。”尹中立强调。

张明所在的课题组之前在深圳和上海当地的金融机构调研过。他发现,房价上涨主要原因还是来自于金融领域。

房价收入比是用来衡量房地产是否有泡沫的指标。在这个指标上,深圳房价收入比最高,比北京、上海高出一大截。

“同样是房价的上涨,从我的观察来看,今年1月之前,受股市的影响更大;今年1月之后,受信贷扩张影响更大。”尹中立说。

第二个指标是“城市工作年龄人口数比常住人口数”,从这一指标可以看出一个城市人口年龄年轻化的程度,“深圳又是最高的”。

“去年上证综合指数涨了10%,但是深圳的中小板指数涨了50%,创业板指数涨了80%。”尹中立指出,有1000多家中小板、创业板的公司在深圳挂牌上市。

尹中立指出,我国股票市场从2014年11月开始复苏,涨幅最快的是去年3~6月,7月出现了异常波动后,深圳的房价也在随后的第三季度、第四季度不怎么再涨,但是今年1月开始,又重新恢复到暴涨的状态。

他进一步指出,从2014年开始,深圳加大力度进行城市更新改造,把以前分布在城市各个角落的小产权房拆掉,变成商品住房。

“中国的上市公司有一个特点,在哪个交易所挂牌上市,它的办事处都会设在这个城市,随之它的投资账户也开在这个城市,在这个城市会设立办公机构,会购置办公场所,1200多家中小板和创业板公司因为股价上升带来的新增财富对深圳的房价形成强大的推动力量。”

首先是与杠杆有关。张明指出,过去这一年,房地产投资杠杆率从过去的两倍多迅速上升到9倍以上,一些平台提供的首付贷放大了杠杆,这和场外配资非常相似。国内过多的流动性追逐过少的安全资产,很多大的金融机构把资金配置到一线城市的住宅地产和商业地产,“这自然会推高房价”。

其次是因为去年股市经历了暴涨暴跌,很多资金配置转移到房地产,“本轮房价上涨比较猛的城市都是金融市场较发达的城市”。

张明所在的课题组构造了新的指标体系进行了分析,这些指标分别是市场供给和需求层面的指标。

他指出,深圳有一个很大的特点是在所有的存量住房当中,非商品化住房超过了50%,“深圳是一个特殊城市,它的城市中间分布着很多的农村,有很多农村集体所有制的小产权房,深圳以前的房价涨幅从来没有领先,是因为分布在城市各个角落的非常均匀的小产权房对市场形成了一种补充供给,它的价格比同样位置的、同样类型的住房价格便宜一半。这一点在所有的观察分析当中大多数人没有关注到。”

“这是从来未有过的现象。”尹中立发现,过去北上广深这4个一线城市中,广州、深圳的房地产绝对价格是垫底的,但从去年开始,广州、深圳这两个城市之间出现巨大的分化,“去年深圳涨了50%多,广州几乎没有涨,仅是最近几个月出现上涨”。

中国社科院世界经济与政治研究所国际投资研究室主任张明分析了深圳的基本面。

他指出,“城市常住人口数比户籍人口数”这个指标越高,代表人口流入的规模越大,这种情况通常会带动房价上升。“在这个指标上,深圳是我国城市中指数最高的,常住人口数量是户籍人口数量的3倍多,第二名厦门不到两倍。”

尽管有着基本面的原因,但张明认为,深圳房价的暴涨主要是受资金的推动。

尹中立曾在深圳生活了8年,他认为,分析深圳房价上涨的原因一定要放在时间轴上看。“深圳(的房价)是从2014年11月开始上升的,2014年11月深圳(房价)环比涨幅是零,而在11月之前都是负值,从12月变成了正的,涨幅最快的是去年的4~6月。”尹中立认为,从深圳房价的涨幅时点上可以明显看出来,它和股票价格波动是高度一致的。